Það er ansi algengt að seljendur vilja byrja með of hátt verð þar sem þeim liggur ekkert á og vilja sjá hvað gerist. Þegar eign kemur ný á markaðinn þá vekur hún mesta athygli.
Langar fasteignakeðjur virðast vera séríslenskt fyrirbæri og þegar Félag fasteignasala kannaði þetta á norðurlöndunum þá kom í ljós að þetta er nánast óþekkt og ef það kæmi upp á þá kæmu bankarnir að málum með skammtímafjármögnun.
Þegar eign er í einkasölu þá er bara einn fasteignasali að vinna með hana en þegar eign er í almennri sölu þá getur seljandi haft eignina á skrá á eins mörgum fasteignasölum og hann vill.
Stutta svarið er já þar sem lægri stýrivextir þýða lægri vextir á nýja íbúðarláninu og því lægri sem vextir íbúðalána verða því hærra lán getur þú tekið þar sem afborganir verða lægri, því lægri sem vextirnir verða.
Þarna skiptir höfuðmáli hvort um er að ræða fyrsta kaupanda eða aðila sem á eftir að selja. Ef þú ert fyrsti kaupandi þá er lykilatriði að fara í greiðslumat og vita nákvæmlega hvað þú mátt kaupa dýra eign.
Ég hef rætt þetta áður. Það er ótrúlega algengt að kaupendur vilja alls ekki svara eftirfylgni eftir sýningu og það getur farið ansi mikill tími í að eltast við þessi svör. Seljendur vilja auðvitað vita hvernig kaupanda leist á eignina.
Þetta er mjög algeng spurning frá kaupendum, sérstaklega fyrstu kaupendum er hvort að lánin byrji að tikka við útgáfu. Það er ekki þannig.
Greiðsluflæðið í tilboðum skiptir höfuðmáli og gott greiðsluflæði er lykillinn að því að fasteignaviðskipti gangi snuðrulaust fyrir sig. Greiðslurnar verða alltaf að vera þannig að seljandinn geti tekið tilboðinu og keypt aðra eign.
Núna bendir allt til þess að við séum hægt og rólega að sigla inn í lækkunarferli á stýrivöxtum. Það þýðir að fleiri kaupendur standast greiðslumat fyrir eign og eiga auðveldara með að kaupa stærri eign en fyrir nokkrum mánuðum. Ef þú ert ákveðinn í að kaupa fasteign á næstu mánuðum þá myndi ég fara að skoða mín mál mjög alvarlega.
Það eru tvær týpur af seljendum.
Þolinmóði seljandinn: Hann setur yfirverð á eignina og er tilbúinn að bíða eins lengi og þarf eftir rétta kaupandanum sem er tilbúin að greiða verðið sem hann vill.
Ég fékk þessa spurningu persónulega um daginn og ég hugsaði við hvaða dagsetningu er verið að miða? Er það dagurinn sem ég hætti í sambandi eða er það dagurinn sem ég ákvað að fara og finna mér maka? Það er í raun engin leið fyrir neinn að sannreyna þessa dagsetningu og ég get sagt hvað sem er. Þetta á ekki við um fasteignir.
Það eru margir sem vilja fara í miklar endurbætur fyrir sölu til að fá hærra verð fyrir eignina. Dýrar framkvæmdir eins og að taka baðherbergi í gegn skilar sér yfirleitt ekki í hærra verði heldur verður eignin sölulegri.
Ég fékk þessa spurningu um daginn. Hvort að markaðurinn sé ekki botnfrosinn út af vöxtunum. Vextir hafa verið háir í ansi langan tíma og það hefur verið fín sala allan tímann. Það kom ansi mikill kippur þegar seðlabankinn lækkaði vextina í október og svo aftur í nóvember.
Þegar ég hóf störf á fasteignasölu 2003 þá var þetta ansi einfalt. Fólk fór í bankann og fékk útprentað greiðslumat að það mætti kaupa fyrir 15.000.000. Engir fyrirvarar og ekkert smátt letur. Það var líka meginregla að fólk var tilbúið með greiðslumat áður en það gerði tilboð í fasteign.
Ég sá spurningu um daginn þar sem viðkomandi velti því fyrir sér hvernig ætti að reikna út hvernig eignarhlutfall breytist með hverri innborgun þegar bara annar aðilinn í sambandinu greiðir inn á lánið. Þarna var skýrt tekið fram að þetta væri par. Í alvöru talað hvernig ætlar par að láta það ganga upp?
Stutta svarið er NEI. Fasteignamat er opinbert viðmið sem er nýtt m.a. til að reikna skattana okkar. Á síðustu árum hefur það þó orðið betri vísbending um markaðsverð en það er ekki markaðsverð.
Ég fæ ansi mikið af fyrirspurnum frá fólki hvort að ég geti fundið fyrir þau eign. Þegar ég keypti mína fyrstu eign 1996 þá var þetta mjög eðlileg spurning. Það voru ekki til snjallsímar og það var varla til internet. Þú þurftir að hringja í internetið í gegnum módem og þá var ekki hægt að tala í símann á meðan. Þegar við keyptum okkar fyrstu íbúð þá keyrði kaupandinn á milli fasteignasala og fékk útprentuð blöð í svarthvítu til að skoða eignir.
Þetta er líklega ein algengasta spurningin sem ég sé í dag. Þarna er sambýlisfólk að velta upp hvort að það sé eðlilegt að skiptingin sé alltaf 50% þegar aðilar hafa mishá laun og stundum er staðan í lok mánaðar þannig að annar aðilinn rekur sig á núlli og jafnvel í mínus á meðan hinn aðilinn á jafnvel hundruði þúsunda í afgang.
Á hverju einasta ári fæ ég þessa spurningu. Er fasteignamarkaðurinn ekki steindauður á aðventunni? Og á hverju einasta ári svara ég: ”Síður en svo”. Ég veit að það er oft erfitt að trúa því en mín áratugareynsla í bransanum segir einfaldlega annað. Það eru 5 ástæður fyrir því.
Stutta svarið er ef eignin er keypt í gegnum fasteignasala þá að sjálfsögðu ber hann ábyrgð á því að boða í afsal og klára málin. Þetta er miðað við að allt hafi gengið áfallalaust og enginn ágreiningur sé í gangi.
Það er gífurlega algengt að fólk vilji fara í endurbætur áður en það setur á sölu til að auka verðmæti eignarinnar og selja á hærra verði.
Ég mæli alltaf með að fara í litlar endurbætur, t.d. festa parketlistana, laga leka kranann og mála vegginn sem börnin hafa notað í listsköpun síðustu árin.
Fólk er að byrja að búa saman og annar aðilinn á fasteign sem hinn flytur inn í. Það er auðvitað ekki til neitt eitt svar við þessu þar sem aðilinn sem á ekki fasteign þarf auðvitað að búa einhvers staðar og greiddi væntanlega leigu á gamla staðnum.
Ég fékk spurningum um daginn þar sem spurt var hvort að gamlar lagnir væru falinn galli. Samkvæmt upplýsingum viðkomandi þá var þetta hús byggt 1973 og hvergi kom fram að lagnir væru endurnýjaðar. Ef þú ert að skoða upprunalegt hús frá 1973 og ekki tekið fram um að það sé endurnýjað þá er skoðunarskylda kaupanda gífurlega rík.
Eignakeðjur geta oft verið mjög flóknar. Þetta eru jafnvel 6 eignir sem eru til sölu hjá 6 mismunandi fasteignasölum og í 3 tilfellum vill fólk flytja lán og stundum er verið að flytja lán af eign yfir á eign þar sem seljandinn ætlar líka að flytja lánið af og til að flækja þetta ennþá meira þá eru þetta jafnvel 10-15 mismunandi lánastofnanir sem koma að málinu.
Stutta svarið er nei. Veðflutningur er gamalt lán og það er bara einu sinni hægt að fá peninga í staðinn fyrir lán og það er þegar nýtt lán er tekið og bankinn greiðir út peninga. Það er hins vegar mjög algengur misskilningur að hægt sé að greiða með veðflutningi.
Ég var á mjög áhugaverðum fundi um daginn um húsnæðismarkaðinn og hvað sé til ráða. Þar kom m.a. fram að 2015 gáfu samtök sveitarfélagana á höfuðborgarsvæðinu út ítarlega skýrslu þar sem m.a. var fjallað um fólksfjölgunarþróun á höfuðborgarsvæðinu og talið var að á árunum 2012-2025 yrði fólksfjölgun 30 þúsund.
Ég sá þessa spurningu í FB hóp um daginn. Get ég selt íbúðina mína á miklu hærra verð þannig að kaupandinn þurfi ekki að borga útborgun og sé í raun að fá 100% lán. Stutta svarið er NEI þar sem þetta er skjalafals.
Ég fékk þessa spurningu um daginn hvort að það gæti verið sniðugt að börn keyptu sig inn hjá foreldrum til að lækka lán foreldra tímabundið. Í raun gæti þetta átt við allskonar hópa, foreldrar kaupa sig inn hjá börnum, systkini og vinir.
Oft þegar við erum með keðjur eða að seljendur eiga eftir að finna sér eign þá er sett inn eignin er afhent eigi síðar en X dagsetningu. Ef við setjum t.d. eigi síðar 15. september 2024 og í dag væri 15. júní 2024 þá þýðir það að einhvern tímann á þessu 3ja mánaða tímabili verður íbúðin afhent og afhendingar dagsetningin er síðan háð því að það gangi fyrir báða aðila.
Það er ýmislegt í gangi þegar kemur að greiðslumötum. Okkar reynsla er að það er lykilatriði að kaupendur séu komnir með staðfest greiðslumat áður en þeir gera tilboð í fasteign.
Það komu nokkrar athugasemdir á TikTok að verðmat væri nú lítið mál og tæki ekki nema eina mínútu á Procura og Aurbjörg. Ég virðist vera að vinna þetta kolrangt þar sem verðmatið hjá Húsaskjóli tekur allt að 3 tíma.
Þegar kaupandi gerir kauptilboð þá hefur seljandinn 3 valmöguleika. Hann getur samþykkt tilboðið, hann getur gert gagntilboð og hann getur hafnað því. Ef seljandinn gerir gagntilboð þá liggur boltinn hjá kaupanda sem getur þá samþykkt, hafnað eða gert gagntilboð.
Ég fékk athugasemd á Tiktok að gagnaöflun fyrir sölumeðferð tæki 1 mínútu. Mig langar að ráða viðkomandi í vinnu þar sem vinnan hjá okkur tekur nokkra klukkutíma. Við byrjum á því að sækja fasteignamat og veðbók.
Ég var í pottinum um daginn þegar ég heyrði aðila ræða sín á milli að seljandinn hefði tekið 5 M lægra verði en þeirra vinur gerði í sömu eign.
Þetta er í raun ekkert svo flókið og ekki nema 3 skref sem þarf að græja. Í fyrsta lagi þarftu að heyra í Eftirlitsnefnd félags fasteignasala og tryggingarfélagi viðkomandi fasteignasala að þú megir undanskilja þig starfsábyrgðartryggingu fasteignasala og að hann sjái ekki um þína hagsmunagæslu.
Ég fékk þessa spurningu um daginn, svona eins og lögfræðingar. Ég sagði á móti að lögfræðingar senda venjulega út reikninga mánaðarlega og rukka fyrir alla sína vinnu algjörlega óháð því hvaða árangri þeir ná.
Ég hef ekki tölu á því hversu oft kaupendur mæta í opið hús og vita upp á hár hvers virði þeirra eign er. Ég spyr á móti, ertu búin að fá verðmat frá fasteignasala. Nei en hann Jón á móti seldi sína um daginn og hann fékk 87 M fyrir eignina sína.
Um leið og allir aðilar hafa samþykkt kauptilboð tekur við vinna að fylgja eftir fyrirvörum. Mjög mikilvægt er að ef kaupandinn er með peninga á bundnum reikningi til dæmis til 30 daga að hann biðji um að þeir séu losaðir.
Það er ótrúlega algengt að það standi samkomulag fyrir afhendingu. Ég mæli aldrei með því þar sem þá þurfa aðilar að ná samkomulagi um afhendingu eftir kaupsamning. Þá getur komið upp allskonar ágreiningur.
Ég fæ mikið af spurningum um hvenær á að greiða íbúðina sem þú varst að kaupa. Stutta svarið er: Þú greiðir aldrei krónu fyrr en við kaupsamning
Í þessu hávaxtaumhverfi sem við erum í núna er gífurlega mikilvægt að skoða vel hvaða vexti þú ert með á þínum reikningum. Ef þú ert að spara fyrir íbúð þá bjóða bankarnir upp á sérstaka íbúðarsparnaðarreikninga
Ef þú ert að fara að kaupa þína fyrstu eign þá myndi ég alltaf byrja á þvíað fara í greiðslumat. Greiðslumat er lykilatriði í fasteignakaupum þarsem þá veistu hversu dýra eign þú mátt kaupa.
Ég fæoft spurningu hvers vegna fasteignasalar stimpla eignina selda.Hvers vegna er hún ekki bara tekin út af fasteignavefjum?Málið ereinfalt. Eign er ekki seld fyrr en búið er að halda kaupsamning
Það er ansi algengt að kaupendur eru með peningana sína bundna á reikningum. Algengasta formið er 30 dagar. Mín reynsla er að það er engin leið til að losa þessa peninga innan frestsins.
Síðustu vikur hafa verið ýmis teikn á lofti að markaðurinn sé að lifna við. Eignir eru farnar að seljast á styttri tíma, það eru að koma fleiri tilboð í hverja eign og við sjáum mun fleiri yfirboð en fyrir nokkrum vikum síðan.
Það er algeng mýta að allir fasteignasalar séu eins og allir vinni eins. Það er langur vegur frá því þar sem við erum eins ólík og við erum mörg, rétt eins og málarar, læknar og bifvélavirkar þá höfum við mismunandi skoðanir og mismunandi reynslu.
Eftir gífurlegar hækkanir á fasteignamati síðustu ára þá erum við farin að sjá æ oftar að eignir seljast undir fasteignamati og oft töluvert undir. Hins vegar sjáum við líka fullt af dæmum þar sem fasteignir seljast á fasteignamati og langt yfir fasteignamati.
Löggiltur fasteignasali er lögverndað starfsheiti með margsháttar skyldum. Við erum með starfsábyrðartryggingu ef við gerum mistök og erum undir ströngu eftirliti með okkar störf. Ég sé mikið í mínu starfi að mínir viðskiptavinir vísa í allskonar aðila sem eru að veita þeim ráðgjöf.
Þegar eign er afhend hittast kaupandi og seljandi í fasteigninni og seljandinn fer vel yfir fasteignina. Sýnir kaupanda allt sem skiptir máli. Þarna er mjög mikilvægt að kaupandinn skoði eignina gífurlega vel og komi með athugasemdir ef einhverjar eru.
Þegar kaupandi tekur nýtt lán og það er áhvílandi lán á eigninni sem hann er að kaupa þá þarf fasteignasalinn að gera plan með seljanda hvað á að gera við áhvílandi lán. Ef það á að borga þau upp þá þarf lánastofnun seljanda að veita lánastofnun kaupanda leyfi til að setja lánið á undan þeim með því að útbúa skilyrt veðleyfi.
Það mega allir kaupendur gera tilboð í sömu eignina. Þegar mestu lætin voru á fasteignamarkaðnum var ekkert óalgengt að fá 5-10 tilboð í sömu eignina. Það er mikilvægt að átta sig á því að það má bjóða í eign þó að einhver annar sé búinn að bjóða.
Hvenær er eign seld? Er það þegar hún er komin með samþykkt tilboð? Þegar búið er að leysa úr öllum fyrirvörum eða þegar búið er að halda kaupsamning?
Þar sem flestir seljendur eru að kaupa aðra eign er mikilvægt að fá megnið af greiðslunum vel fyrir afhendingu og meginreglan er því að nýtt lán komi við kaupsamning. Það fer þó algjörlega eftir því hversu langt er í afhendingu frá kaupsamning.
Ég gerði videó fyrir stuttu sem hét hvað er fyrirvaralaust tilboð þar sem ég var að ráðleggja seljendum að selja fyrst og kaupa svo einfaldlega vegna þess að það eru fáir spenntir fyrir því að vera fastir í löngum eignakeðjum.
Núllta veð er veðréttur sem myndast á undan öðrum veðum þegar íbúð fer á uppboð. Á veðbók koma fram öll veð sem og allar kvaðir sem hvíla á eigninni. Þar geta verið lán, eitt eða fleiri og eru þau með ákveðinn veðrétt sem þýðir að lánið á 1.veðrétti er best fyrir skuldareiganda og svo koll af kolli.
Núna erum við á kaupandamarkaði og það þýðir að það er hægt að gera mjög góð kaup ef þú ert með fyrirvaralaust tilboð.
Hvað er fyrirvaralaust tilboð? Það þýðir að þú gerir ekki fyrirvara um neitt nema ástandsskoðun.
Þú átt ekki eftir að selja.
Þú átt ekki eftir að fara í greiðslumat.
Hússjóðir eru eins mismunandi og eignir eru margar. Oft eru starfandi mörg húsfélög innan saman hússins. Það getur verið húsfélag fyrir stigaganginn, lóðina, bílskýlið og heildarhúsið. Mjög algengt er að stigagangurinn rukki heildarhúsgjaldið og svo rennur hluti af húsgjaldinu inn í framkvæmdasjóðinn sem stóra húsfélagið heldur utan um.
Allar eignir sem eru ekki sérbýli eru í skilningi laganna fjölbýli þar sem ytra byrði er alltaf sameign. Ef þú býrð í fjöleignarhúsi þá er til húsfélag. Það er svo misjafnt hvort að húsfélagið sé starfandi eða ekki.
Á hverju einasta ári fæ ég þessa spurningu. Er fasteignamarkaðurinn ekki steindauður á aðventunni? Og á hverju einasta ári svara ég: ”síður en svo”. Ég veit að það er oft erfitt að trúa því en mín áratuga reynsla í bransanum segir einfaldlega annað. Það eru 5 ástæður fyrir því.
Það hvíla ýmsar kvaðir á seljendum og ein af þeim er að segja frá leyndum göllum. Sama gildir um fasteignasala ef hann veit af leyndum galla þá ber honum að upplýsa kaupendur um slíkt.
Stundum þegar ég er með opið hús þá kemur fyrir að kaupandi neitar að gefa upp upplýsingar s.s. nafn, síma og email. Kaupandinn er að koma heim til fólks og það er lykilatriði að fasteignasalinn viti deili á þeim sem koma.
Það eru nokkrar leiðir til að greiða fyrir íbúð. Algengast er að greiða með nýju láni og peningum. Nokkur dæmi eru um að það séu skipti á íbúðum, s.k. makaskipti og þá greiðir sá sem er að kaupa stærri eignina með sinni íbúð og peningum og/eða nýju láni.
Fasteignamat húsnæðis hækkar gífurlega um næstu áramót, eða þann 31.12.23 og margir eru því hikandi hvort að þeir eigi að bíða með að selja þar til eftir áramót og fá þannig hærra verð.
Það sem er mikilvægt að hafa í huga er að fasteignamat húsnæðis endurspeglar ekki söluverðmæti fasteignar heldur er það skattstofn. Það er sérstaklega mikilvægt núna þegar vísitala fasteignaverðs hefur að mestu staðið í stað í heilt ár. Á
Fasteignamarkaðurinn sveiflast alltaf á milli þess að vera kaupendamarkaður og seljendamarkaður. Í dag erum við á kaupendamarkaði en alvöru kaupendamarkaður þýðir að kaupandinn getur gert frábær kaup ef hann er tilbúinn að kaupa án fyrirvara.
Ég hef unnið við fasteignasölu í 20 ár. Ég byrjaði hjá RE/MAX og við vorum fyrst til að innleiða opin hús. Margir seljendur voru fullir efasemda um þessi opnu hús. Eru það ekki bara forvitnir nágrannar sem koma?
Afhending fasteignar er skurðpunkturinn á milli kaupanda og seljanda. Þegar kaupandi fær fasteignina afhenta þá tekur hann við öllum skyldum og kvöðum varðandi eignina. Hann byrjar að borga rekstrarkostnað af eigninni. s.s. fasteignagjöld, hita, rafmagn, hússjóð og þess háttar.
Söluyfirlit er grunnskjal í fasteignaviðskiptum. Á söluyfirliti eiga að koma allar upplýsingar sem skipta máli fyrir sölu á viðkomandi eign. Stærð eignar, byggingarefni, byggingarár, tegund eignar og ítarleg lýsing á eigninni án þess að vera með orðskrúð.
Kaupsamningur er haldinn þegar búið er að uppfylla alla fyrirvara í kauptilboði. Það getur verið allur gangur á því hversu langt er frá kauptilboði til kaupsamnings. Ef þetta eru keðjusölur þá geta verið 2-3 mánuðir frá því að fyrsta tilboðið er undirritað þar sem farið er í kaupsamning. Ef þetta er stök eign og kaupandi er jafnvel tilbúinn með greiðslumat er yfirleitt bókað í kaupsamning innan 2ja vikna.
Kauptilboð er ígildi kaupsamings og það er því lykilatriði að það sé rétt upp sett og allir skilmálar sem skipta máli komi fram. Undirritað kauptilboð er bindandi og það er t.d. hægt að þinglýsa því til að tryggja hagsmuni.
Á hverju ári fæ ég spurninguna þarf ég eitthvað að borga þetta umsýslugjald? Ég vil bara fara sjálfur með skjölin í þinglýsingu og sleppa umsýslugjaldinu. Það er lífseig mýta að umsýslugjald kaupenda sé til að fara með skjöl í þinglýsingu. Fyrir ca 20 árum fékk kaupandi niðurfellt umsýslugjald sem fasteignasali rukkaði þar sem hann hafði ekki gert samning við kaupanda um að inna þessa vinnu af hendi. Það er í raun alveg eins og ef fasteignasali gerir ekki sölusamning við seljanda um eign þá getur hann í raun ekki rukkað fyrir þá vinnu. Síðan hefur mikið vatn runnið til sjávar.
Nýtt fasteignamat kom út 31.maí 2023 og tekur formlega gildi 31.12.2023. Fasteignamatið hækkaði um tæplega 12% að meðaltali. Fasteignamat á að endurspegla markaðsvirði eignar en þar sem það er reiknað út í febrúar og tekur svo gildi tæplega ári seinna þá er það yfirleitt á skjön við markaðinn og í raun má segja að það henti best til að reikna út fasteignaskattstofninn.
Þetta er árleg spurning. Ásdís þýðir eitthvað að vera að setja á sölu á sumrin. Eru ekki allir í sumarfrí og markaðurinn alveg steindauður?
Mín 20 ára reynsla segir að sumrin eru oft besti tíminn til að kaupa og selja. Margir eru sannarlega í sumarfrí en þeir eru ekkert á faraldsfæti allan tímann. Þetta er einmitt tíminn sem fólk getur skoðað fasteign í ró og næði án þess að vera í stressi að drífa sig í vinnuna, sækja krakkana í leikskólann og púsla saman öllu skutlinu í tómstundirnar líka.
Það er mjög algengt að aðilar kaupi saman fasteign. Algengasta formið er par kaupi saman en það er líka ansi algengt að foreldrar kaupi með börnum, systkini kaupi saman og jafnvel vinir.
Það sem skiptir höfuðmáli hérna er að passa að eignarhlutur allra sé rétt skráður og það sé settur upp útgöngusamningur áður en gengið er til kaupsamnings.
Ásdís Ósk Valsdóttir eigandi Húsaskjóls hóf störf á RE/MAX Mjódd 16. Júní 2003 og fagnar því 20 ára starfsafmæli í ár.
Fasteignamarkaðurinn hefur tekið gífurlegum breytingum á þessum tveimur áratugum og Ásdís Ósk hefur fylgt þeirri þróun vel eftir.
Nauðungarsala er ferli sem tekur töluverðan tíma. Við getum öll lent í vandræðum og það sem skiptir höfuðmáli er að bregðast hratt við.
Oft er hægt að semja við kröfuhafa og því fyrr sem það er gert því auðveldara er það og mun minni kostnaður, s.s. dráttarvextir og lögfræðikostnaður safnast upp.
Í stuttu máli eru öll hús sem eru ekki einbýlishús fjöleignarhús í skilningi laganna. Það þýðir að lög um fjöleignarhús gilda um allar aðrar eignir, hversu margir eða fáir eignarhlutar eru í húsinu.
Þegar eign í fjölbýlishúsi er seld er lykilatriði að það liggi fyrir yfirlýsing húsfélags. Þar á að koma fram hvort að búið sé að samþykkja einhverjar framkvæmdir og einnig hvort kostnaður liggi fyrir og hvort að einhverjar yfirstandandi framkvæmdir séu í gangi.
Á Íslandi er meirihluti landsins óbyggður og þéttbýlissvæði talsvert minni en önnur landsvæði. Jarðir eru stór hluti landsins og hafa þær eins og aðrir fasteignir gengið kaupum og sölum í gegnum tíðina.
Það er oft erfitt að slíta sambúð og sérstaklega þegar börn eiga í hlut. Það er því eðlilegt að aðilar leiti leiða til að valda sem minnstu raski hjá börnunum. Algeng leið er að annar aðilinn kaupi hinn út og börnin geta þá búið áfram að hluta til á sínu gamla heimili.
Það eru ansi margir þættir sem þarf að skoða í þessu samhengi.
Ég fæ ansi oft þessa spurningu. Hvernig get ég keypt nýja eign ef ég á ekki sparnað og allt mitt eigið fé er bundið í núverandi eign.
Það eru nokkrar leiðir:
Ég fékk spurningu um daginn hvers vegna fasteignasalar taki ekki út “seldar” eignir, þ.e. eignir sem eru stimplaðar seldar og yfirleitt með texta. Eignin er seld og er í fjármögnunarferli.
Allir launþegar frá 18 ára aldri geta nýtt sér séreignasparnað. Þetta er í raun viðbótarlaunahækkun og virkar þannig að launþegi leggur fyrir 2%-4% af launum sínum í séreignasparnað og atvinnurekandinn leggur til mótframlag sem er ekki hluti af núverandi launum heldur viðbót. Síðustu ár hafa allir íbúðareigendur með íbúðalán getað tekið út hluta af sínum séreignasparnaði skattfrjálst og nýtt til að greiða inn á íbúðalánin sín.
Ég var að yfirfara skattframtalið mitt í mars s.l. þegar ég tók eftir mjög stórri villu. Þetta var skattframtalið mitt fyrir árið 2022 og meira og minna öll gildin voru útfyllt sjálfkrafa og því engin leið að leiðrétta eða breyta þeim.
Á skattframtalinu 2022 var búið að fylla út:
Hvert er markaðurinn eiginlega að stefna? Ef við skoðum fyrirsagnir fjölmiðla þá stefnir hann lóðbeint í frost. Hins vegar segir mín 20 ára reynsla að þetta sé oft besti tíminn til að kaupa. Það er meira úrval af eignum og góðir kaupendur geta oft gert góð kaup ef þeir eru alveg tilbúnir þar sem seljendur eru oft tilbúnir að taka lægra tilboði ef það er fyrirvaralaust, þ.e. að kaupandinn eigi hvorki eftir að selja né fara í greiðslumat.
Þegar stórt er spurt sko. Ef við skoðum fyrirsagnir fjölmiðla þá er þetta bara vitavonlaust. Verðin eru lækkandi, miklu færri kaupsamningar og sölutími fasteigna lengist.
Fasteignamarkaður sveiflast á milli þess að vera seljandamarkaður og kaupendamarkaður. Helstu einkenni seljandamarkaðs eru að
Fasteignamarkaður sveiflast á milli þess að vera seljandamarkaður og kaupendamarkaður. Helstu einkenni kaupendamarkaðs eru að:
Eignin er yfirverðlögð: Ef eignin er yfirverðlögð eru góðar líkur á því að kaupendur nenni ekki á staðinn til að skoða og ef þeir gera tilboð þá má búast við því að þeir bjóði vel undir.
Þegar ég keypti mína fyrstu fasteign 1996 var þetta mjög einfalt. Þú gast valið um að taka 40 ára verðtryggt húsnæðislán hjá Íbúðalánasjóði. Líklega var hægt að taka lán hjá lífeyrissjóðum en ég átti ekki réttindi þar enda að klára háskóla þegar ég keypti mína fyrstu íbúð.
Ég er búin að vera fasteignasali í 20 ár og ég man alltaf eftir því þegar fyrsti kaupandinn hringdi mjög æstur í mig og vildi vita hvers vegna íbúðin sem hann var að kaupa væri miklu minni en ég sagði að hún væri.
Það er alltaf snúið að taka ákvörðun um í hvaða röð á að stunda fasteignaviðskipti. Á að kaupa fyrst eða selja fyrst? Það fer algjörlega eftir markaðnum hvað er betra að gera. Þegar við erum á seljandamarkaði þá er yfirleitt best að kaupa fyrst og selja svo þar sem það eru fáar eignir til sölu og eignir seljast hratt og vel.
Stutta svarið er jú ef þú býrð í þinni eign þá er alltaf best að hún sé skuldlaus. Hins vegar ef þú ert í fasteignahugleiðingum og átt skuldlausa eign og vilt kaupa fyrst og selja svo þá er svarið nei.
Ég talaði um það um daginn að allt að 50% kaupenda hefðu verið að falla á greiðslumati eftir að hafa fengið samþykkt tilboð í eign hjá okkur. Það var ansi margt sem spilaði inn í en stærsti þátturinn var þó að reiknivélar bankanna eru ekki áreiðanlegar og því nær ómögulegt fyrir kaupendur að vita nákvæmlega hvað þeir mega kaupa dýra eign.
Ég setti inn video hérna um daginn þar sem ég fór yfir ferlið við að gera nákvæmt verðmat. Það er ansi mikil vinna að gera nákvæmt verðmat og erfitt að skjóta á rétt verð á fasteign. Það voru nú ekki allir sammála mér. Einn notandi kommentaði að eina sem ég þyrfti væri fermetrafjöldi og svo myndi ég bara reikna þetta út eins og aðrir fasteignasalar. Fermetrafjöldi seldur í hverfinu síðasta mánuð deilt í heildarupphæð borguð fyrir allar seldar fasteignir í hverfinu seinasta mánuðinn.
Eitt fyrsta kerfið sem Húsaskjól setti í loftið var bókunarkerfi fyrir opin hús. Þegar ég byrjaði að vinna við fasteignasölu fyrir 20 árum þá voru opin hús auglýst í klukkutíma. Ferlið var eftirfarandi:
Ég fæ oft spurninguna getur þú skotið á verðið á minni eign. Þrátt fyrir 20 ára reynslu í fasteignasölu þá get ég ekki skotið á verð á eigninni þinni. Ég lét hins vegar skrifa forritið ReiknaVerð og þar getur þú séð hversu mikið eignin þín hefur hækkað miðað við vísitölu íbúðaverðs síðan þú keyptir hana.
Á nokkrum mánuðum hefur fjármögnunarumhverfi kaupenda gjörbreyst. Fyrir hálfu ári var það gífurleg undanteking að kaupendur náðu ekki fjármögnun, núna eru allt að 50% kaupenda að lenda í vandræðum með fjármögnum. Það eru nokkur atriði sem valda því.
Í rúm 2 ár hefur Húsaskjól fasteignasala starfrækt greiningardeild og er eina fasteignasalan á landinu sem heldur úti sjálfstætt starfandi greiningardeild.
Fyrir rúmum 2 árum fékk ég senda skýrslu frá ungum hagfræðingi Halldóri Kára Sigurðssyni. Mér fannst hún svo fagleg og vel unnin að ég fékk hann til að sjá um mánaðarlegar greiningarskýrslur um fasteignamarkaðinn.
HomePin er kaupendaþjónustukerfið okkar. Húsaskjól hefur alltaf verið leiðandi í kaupendaþjónustu og allir okkar seljendur sem eru í Gullpakkanum fá hana sér að kostnaðarlausu. Við leiðbeinum um kaupverð, greiðsluskilmála og hvernig er best að stilla upp tilboðinu til að tryggja draumaeignina.
Við erum búin að horfa á gífurlega miklar breytingar á fasteignamarkaði á stuttum tíma og það er því ágætt að skoða aðeins hvað er að gerast. Það er byrjað að hægja á markaði og eignir þurfa stundum lengri tíma til að seljast. Ef við setjum okkur í spor seljanda værir þú spenntur að taka við tilboði frá kaupanda sem er á byrjunarreit.
