Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% í desember og þar með liggur fyrir að húsnæðisverð hækkaði um 7,7% árið 2020 en leita þarf aftur til 2017 til að finna viðlíka árshækkun. Veltan á húsnæðismarkaðnum fer almennt niður í desember og janúar og í ár var engin breyting á því þar sem veltan í desember var 19% minni en meðalveltan frá ágúst til nóvember. Þrátt fyrir það voru 729 kaupsamningar undirritaðir í desember sem er 13,6% fleiri en í desember 2019.
Húsnæðismarkaðurinn árið 2020 einkenndist af óvæntum verðhækkunum og það sem meira er þá hefur viðlíka fjöldi kaupsamninga ekki verið undirritaður síðan árið 2007. Ástæðurnar fyrir þessu eru margþættar en að mati undirritaðs skýrist þetta helst af vaxtalækkunum, miklum útlánavilja bankanna og breyttu neyslumynstri vegna kórónuveirunnar.
Ef litið er á verðþróun eftir hverfum bendir verðsjá Þjóðskrár til að fermetraverð hafi hækkað mest árið 2020 í Norðvestur hluta Kópavogs og Árbænum en minnst í Grafarvogi og Vesturbænum.
Undanfarin áratug hefur húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 126% á meðan vísitala neysluverðs án húsnæðisliðarins hefur hækkað um 20% sem gerir 88% raunhækkun húsnæðisverðs. Eru slíkar raunhækkanir sjálfbærar til lengri tíma og hvað skýrir þetta? Áhugamenn um íslenska fasteignamarkaðinn þekkja flest allir vel söguna um frosið framboð í kjölfar bankahrunsins og uppsafnaðan íbúðaskort sem braust út í miklum verðhækkunum. Er útlit fyrir að viðlíka íbúðaskortur skapist í þessari kreppu? Ef litið er á samhengi framboðs og eftirspurnar síðan 1970 þarf ekki að koma á óvart að skapast hafi þrýstingur á verðhækkanir undanfarin áratug. Vaxtalækkanir, útlánaukning og þörf fyrir heimaskrifstofu getur vissulega stutt við markaðinn til skamms tíma en til lengri tíma litið er fólksfjöldaþróun ráðandi breyta fyrir húsnæðismarkaðinn.
Septembertalning Samtaka iðnaðarins 2020 benti til að íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu á fyrri byggingarstigum hafi fækkað um 41% á einu ári og því útlit fyrir að framboð af fullkláruðum íbúðum muni dragast saman 2021 og 2022. Á sama tíma fjölgaði íbúum landsins um tæplega 5 þúsund manns árið 2020 og hefur fjölgað um 36 þúsund manns undanfarin 5 ár sem er fordæmalaus fjölgun. Í kjölfar hrunsins 2008 fluttist stór hluti erlendra ríkisborgara sem búsettir voru á landinu brott í leit að atvinnutækifærum.
Engin kreppa er hins vegar eins og nú er útlit fyrir að erlendum ríkisborgurum sem búsettir eru á Íslandi hafi fjölgað um tæplega 2 þúsund manns í fyrra þrátt fyrir að atvinnuleysi meðal þeirra mælist nú um 24%. Horft til lengri tíma er ljóst að ef bilið milli fjölda byggðra íbúða og fólksfjölgunar þrengist ekki má vænta þess að fasteignaverð haldi áfram að þrýstast upp.
Halldór Kári Sigurðarson Hagfræðingur S: 856-6933 Netfang: halldork15@gmail.co
