Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,6% í ágúst sem er nokkuð umfram væntingar Greiningardeildar Húsaskjóls. Árshækkunartakturinn nær þar með nýjum toppi í 16,4%. Eftir 34% meðalveltuvöxt frá upphafi faraldursins er útlit fyrir um 20% veltusamdrátt undanfarna tvo mánuði m.v. sama tímabil í fyrra. Þessi samdráttur skýrist af takmörkuðu framboði en aldrei hafa jafn fáar eignir verið til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Eignir til sölu á höfuðborgarsvæðinu eru aðeins 665 en það er 70% samdráttur m.v. maí í fyrra.
Þessi verðhækkun í ágúst breytir ekki sýn undirritaðs á markaðinn en framundan vænti ég mun hóflegri verðhækkana. Helsta ástæðan fyrir því er aukið peningalegt aðhald. Stýrivextir hafa hækkað um 0,75% stig síðan í maí og væntingar standa til að frekari hækkanir séu í farvatninu.
Þar að auki kynnti fjármálastöðugleikanefnd Seðlabanka Íslands nýjar reglur um hámarksgreiðslubyrði til leiks undir lok septembermánaðar. Reglurnar taka gildi 1. desember og í þeim segir að greiðslubyrði nýrra fasteignalána megi aðeins vera 35% af ráðstöfunartekjum neytenda en þó 40% hjá fyrstu kaupendum. Seðlabankastjóri talaði um aðgerðirnar væru varanlegar og hugsaðar til þess að tryggja að fasteignaverð haldist í línu við tekjur í landinu.
Við útreikning hámarksgreiðslubyrðar er m.v. 30 ára hámarkslánstíma ef um verðtryggð lán er að ræða en 40 ára hámarkslánstíma ef lánið er óverðtryggt. Þetta er gert til að tryggja að reglurnar ýti lántökum ekki yfir í verðtryggð lán.
Reglurnar eru til þess fallnar að draga úr fjárfestingum almennings á fasteignamarkaði enda geta þær verið sérstaklega takmarkandi fyrir fólk sem á fleiri en eina fasteign.
Miðgildi ráðstöfunartekna Íslendinga í fyrra var u.þ.b. 370.000 kr. á mánuði. Miðað við það getur meðaleinstaklingur tekið um 32 milljón króna lán til fasteignakaupa og 5 milljónir í viðbót ef um fyrstu kaup er að ræða. Leyfileg lánsupphæð fer síðan lækkandi með hækkandi vöxtum.
Samtök iðnaðarins birtu nýlega talningu sína á íbúðum í byggingu í höfuðborgarsvæðinu. SI vænta þess að rúmlega 1.600 nýjar íbúðir komi inn á markaðinn á næsta ári sem er nokkurn veginn í takt við langtímaíbúðaþörf líkt og Íbúðalánasjóður mat hana árið 2019 þó það dugi ekki til að vinna á uppsöfnuðum skorti.
Þá er einnig áhugavert að sjá að þrátt fyrir að íbúðir í byggingu séu 18% færri en fyrir ári síðan að þá hefur íbúðum á fyrri byggingarstigum fjölgað um 47%. Þetta er jákvætt merki og bendir til að framboðið muni aukast á næstu tveimur árunum. Horft fram á við mun aukið peningalegt aðhald og minna aðgengi að lánsfé kæla markaðinn. Þar að auki gæti útlit fyrir aukið framboð í pípunum róað kaupendur enn frekar.
Halldór Kári Sigurðarson Hagfræðingur Húsaskjóls.
