Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,4% í október sem þýðir að árshækkunartakturinn er kominn upp í 17,1%. Tæplega 600 kaupsamningar voru undirritaðir sem er um 40% samdráttur frá því í fyrra. Veltusamdrátturinn skýrist enn sem komið er af framboðsskorti frekar en minni kaupáhuga þar sem aðeins um 640 íbúðir eru auglýstar til sölu á höfuðborgarsvæðinu. Hlutfall íbúða sem seldist yfir ásettu verði í september nam 41% og hefur aldrei verið hærra auk þess sem meðalsölutími er nálægt lágmarki. Verðþrýstingurinn er því greinilega enn þó nokkur.
Seðlabankinn hefur brugðist við þessu með því að hækka vexti, núna síðast um 50 punkta þann 17. nóvember en það þýðir að meginvextir bankans standa í 2,0%. Viðskiptabankarnir þrír hafa allir brugðist við með vaxtahækkunum og nú eru fastir vextir á óverðtryggðum lánum á bilinu 4,65-5,24% en óverðtryggð fastavaxtalán eru vinsælasta lánaformið eins og er.
Áhrif vaxtahækkana eiga enn eftir að koma fram enn mögulega duga þær vaxtahækkanir sem þegar hefur verið ráðist í skammt á þá stöðu sem er komin upp á fasteignamarkaðnum. Það er greinilegt að það er framboðsskortur en nú hefur fólksfjölgun einnig tekið við sér. Íbúum landsins hefur fjölgað um rúmlega 6.000 manns það sem af er ári en um helmingur skýrist af aðflutningi erlendra ríkisborgara. Þá er mikill vöxtur í barneignum en 8% fleiri börn hafa komið í heiminn á Íslandi á fyrstu 9 mánuðum ársins samanborið við í fyrra.
Það hefur mikið verið ritað og rætt um markaðurinn geti ekki haldið áfram að hækka svona og það hljóti að fara að hægja á hækkunum. Aðflutningur erlendra ríkisborgara núna á þriðja ársfjórðungi gæti hins vegar gefið tilefni til að setja spurningamerki við það. Alls fluttu rúmlega 2.500 manns til landsins á þriðja ársfjórðungi en aðeins einu sinni áður hafa fleiri flutt til landsins á einum ársfjórðungi og það var árið 2017. Þá fór árshækkunartaktur húsnæðisverðs hæst upp í 24%.
Það verður mjög áhugavert að fylgjast með þróun íbúafjölda á Íslandi á næstu mánuðum en ef fjölgunin heldur áfram á þessum hraða er nokkuð ljóst að Seðlabankinn þarf að ráðast í frekari aðgerðir til að koma í veg fyrir ofhitnun á markaðnum. Líkurnar á enn frekari hækkunum á næstu mánuðum hafa aukist nokkuð og mögulega temprast hækkanirnar ekki almennilega fyrr en á síðari hluta næsta árs. Samspil fólksfjölda og íbúðauppbyggingar ræður þar miklu um auk aðgerða Seðlabankans að sjálfsögðu.
Halldór Kári Sigurðarson Hagfræðingur Húsaskjóls
